Vor Gericht kostet eine Stunde 125 Euro
Was Sie zahlen, hängt davon ab, wer den Gutachter beauftragt. Bestellt ein Gericht einen Gutachter, zum Beispiel im Streit unter Erben oder bei einer Scheidung, gilt ein fester Satz von 125 Euro für jede Stunde. Für Aufträge, die das Gericht vor dem 1. Januar 2026 erteilt hat, gilt noch der alte Satz.
Beauftragen Sie den Gutachter selbst, gibt es keine feste Gebührentabelle. Sie schließen einen normalen Vertrag und handeln den Preis aus, meist als Stundensatz mit geschätztem Aufwand oder als Pauschale. Was dabei herauskommt, hängt von Art und Lage der Immobilie ab, von den Unterlagen und davon, ob Sie ein vollständiges Gutachten oder nur eine kurze Markteinschätzung brauchen.
Der dritte Weg führt zum Gutachterausschuss. Das ist eine unabhängige Stelle bei Ihrer Stadt, Ihrem Landkreis oder Ihrem Land, die auf Antrag ebenfalls den Wert einer Immobilie ermittelt. Seine Gebühr setzt das jeweilige Land fest, meist gestaffelt nach dem ermittelten Wert. Die zuständige Geschäftsstelle nennt Ihnen die Gebühr vorab.
Was der Marktwert Ihrer Immobilie ist
Der Marktwert heißt im Gesetz Verkehrswert, beides ist dasselbe. Gemeint ist der Preis, den Ihre Immobilie an einem bestimmten Tag im normalen Verkauf erzielen würde, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ein Verkauf unter Verwandten oder ein Notverkauf zählt deshalb nicht.
Zwei Zeitpunkte spielen eine Rolle, und sie fallen nicht immer zusammen. Der eine ist der Tag, auf den sich der Marktwert bezieht, der Wertermittlungsstichtag. Der andere ist der Tag, auf den sich der Zustand bezieht, der Qualitätsstichtag. Bei einer Erbschaft ist der erste der Todestag. Wurde seitdem gebaut oder abgerissen, kann der Zustand abweichen. Nennen Sie deshalb beide Tage im Auftrag.
Welches der drei Wertverfahren zu Ihrer Immobilie passt
Für den Marktwert nutzt der Gutachter eines von drei Verfahren, manchmal mehrere, und muss seine Wahl begründen. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten des Marktes und den vorhandenen Daten ab.
Das erste Verfahren vergleicht Ihre Immobilie mit Verkäufen ähnlicher Objekte, das Vergleichswertverfahren. Das zweite rechnet aus der Miete, die sich auf Dauer erzielen lässt, das Ertragswertverfahren. Das dritte rechnet aus, was Gebäude und Grundstück in der Herstellung kosten, das Sachwertverfahren.
| Verfahren | Passt für | Worauf es ankommt | Was der Gutachter braucht |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnung, Reihenhaus, unbebautes Grundstück | Preise ähnlicher Objekte aus derselben Lage | Gezahlte Preise aus der Umgebung, Vergleichsfaktoren, Preisentwicklung |
| Ertragswertverfahren | Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt, jede vermietete Immobilie | Auf Dauer erzielbare Miete abzüglich der laufenden Kosten | Marktübliche Miete, Marktzins für vergleichbare Objekte, Zeit, die das Gebäude noch nutzbar ist |
| Sachwertverfahren | Selbst bewohntes Einfamilienhaus in ruhigem Markt, Sonderbauten | Herstellungskosten der Gebäude plus Wert des Bodens | Baukosten je Quadratmeter, Marktanpassung, Bodenpreis je Quadratmeter |
Jedes Verfahren rechnet zuerst einen vorläufigen Wert aus und passt ihn dann an den Markt an. Aus dem Ergebnis leitet der Gutachter den Marktwert ab und prüft, wie aussagekräftig das Verfahren ist. Wer zwei Verfahren rechnet und einfach den Mittelwert bildet, hat diesen letzten Schritt übersprungen.
Braucht das Finanzamt, ein Gericht oder eine andere Behörde den Wert?
Geht es um die Steuer auf ein Erbe oder eine Schenkung?
Sie brauchen ein Gutachten vom Gutachterausschuss oder von einer bestellten oder zertifizierten Person. Auch ein Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag kann als Nachweis genügen.
Sie brauchen ein vollständiges Gutachten mit Besichtigung, Unterlagen und begründeter Rechnung. Eine Kurzeinschätzung reicht dafür nicht.
Streiten mehrere Personen über den Wert, etwa Erben oder Ehepartner?
Ein vollständiges Gutachten lohnt sich, weil es die Einigung trägt und die Kosten zweier Gutachten spart. Beauftragen Sie es gemeinsam und legen Sie vorher fest, dass alle das Ergebnis annehmen.
Für die eigene Preisfindung genügt meist eine kürzere Markteinschätzung oder der Bodenpreis je Quadratmeter. Halten Sie schriftlich fest, dass es kein vollständiges Gutachten ist.
Für welchen Anlass Sie ein Gutachten brauchen
Der Anlass bestimmt, wer das Gutachten verlangt und welche Form es haben muss. Ein Gutachten, das der Bank genügt, muss nicht dem Finanzamt genügen, und umgekehrt.
| Anlass | Wer es verlangt | Für welchen Tag | Wer es erstellen darf |
|---|---|---|---|
| Erbschaft und Streit unter Erben | Finanzamt, Miterben | Todestag | Gutachterausschuss oder eine bestellte oder zertifizierte Person |
| Schenkung | Finanzamt | Tag, an dem die Schenkung ausgeführt wird | Wie bei der Erbschaft |
| Scheidung | Beide Ehepartner, im Streit das Familiengericht | Meist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird | Im Verfahren wählt das Gericht den Gutachter, außerhalb Sie frei |
| Finanzierung | Die Bank | Tag der Bewertung | Vorgabe der Bank, oft ein von ihr zugelassener Gutachter |
| Zwangsversteigerung | Das Gericht | Vom Gericht bestimmter Tag | Das Gericht setzt den Wert selbst fest, wenn nötig nach Anhörung von Gutachtern |
| Verkauf aus eigenem Antrieb | Sie selbst | Tag der Bewertung | Freie Wahl, keine Vorgaben |
Bei der Steuer auf ein Erbe entscheidet das Gutachten oft darüber, wie viel Sie zahlen, das erklärt wie ein Gutachten die Steuer auf ein Erbe senkt. Bei einer Scheidung kommt es auf den Stichtag an, dazu lesen Sie wer bei einer Scheidung das Gutachten für das Haus zahlt.
Bei einer Zwangsversteigerung hat der festgesetzte Wert eine unmittelbare Folge. Liegt das höchste Gebot unter 70 Prozent, kann ein Gläubiger, dessen Forderung dadurch nicht gedeckt ist, beantragen, den Zuschlag zu versagen. Der Zuschlag ist die Übertragung des Hauses an den Meistbietenden. Das Gericht setzt dann einen neuen Termin an, drei bis sechs Monate später, und dort gilt die Grenze nicht mehr. Gegen den Beschluss über den Wert ist die sofortige Beschwerde möglich, gegen den Zuschlag mit der Begründung eines falschen Werts nicht.
Diese Unterlagen braucht der Gutachter von Ihnen
Ein Gutachten wird nicht besser, wenn der Gutachter Unterlagen selbst besorgen muss, es wird nur teurer. Jede Stunde Recherche im Grundbuchamt oder im Bauaktenarchiv wird abgerechnet. Stellen Sie deshalb zusammen, was Sie haben, bevor Sie den Auftrag erteilen.
- Aktueller Grundbuchauszug mit allen drei Abteilungen und eine Flurkarte. Rechte Dritter wie ein Wohnrecht oder Wegerecht verändern den Wert erheblich.
- Baupläne, Grundrisse und Baugenehmigung, bei Eigentumswohnungen auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche. Fehlt sie, muss der Gutachter messen, und das kostet Zeit.
- Bei vermieteten Objekten die Mietverträge, eine aktuelle Mietaufstellung und die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre.
- Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und der Stand der Erhaltungsrücklage.
- Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Umfang. Sie verlängern die Nutzungsdauer und damit den Wert, aber nur, wenn sie belegt sind.
- Energieausweis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und, falls vorhanden, der Altlastenauszug.
Die Nutzungsdauer ist der Hebel, den viele Eigentümer unterschätzen. Die Restnutzungsdauer ist die Zeit, in der ein Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist, also die Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters, verlängert durch Modernisierungen. Die Gesamtnutzungsdauer gibt das Gesetz vor: 80 Jahre für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Mehrfamilienhäuser, 60 Jahre für Büro- und Geschäftshäuser, 30 Jahre für Verbrauchermärkte und Autohäuser.
So läuft die Bewertung von der Anfrage bis zum Gutachten
Zwischen Anfrage und fertigem Gutachten liegen meist mehrere Wochen. Die Besichtigung ist der kürzeste Teil, die Zeit geht für Unterlagen, Daten und Ausarbeitung drauf.
- Halten Sie den Zweck schriftlich fest. Schreiben Sie in den Auftrag, wofür Sie den Wert brauchen und für welchen Tag er gelten soll.
- Prüfen Sie die Qualifikation für diesen Zweck. Für das Finanzamt bei Erbschaft oder Schenkung zählt nicht jede Bezeichnung.
- Lassen Sie sich Stundensatz oder Pauschale, geschätzten Aufwand und Nebenkosten getrennt und schriftlich bestätigen.
- Stellen Sie die Unterlagen vollständig zusammen und schicken Sie sie vor der Besichtigung. Fehlende Unterlagen verlängern den Termin und die Rechnung.
- Begleiten Sie die Besichtigung und zeigen Sie auch unangenehme Stellen. Ein verschwiegener Feuchteschaden fehlt im Gutachten und macht es angreifbar.
- Lesen Sie den Entwurf auf Tatsachenfehler durch, also auf Fläche, Baujahr, Ausstattung und Rechte Dritter. Die Tatsachen kennen Sie besser als der Gutachter.
- Prüfen Sie im fertigen Gutachten, ob die Wahl des Verfahrens begründet ist und die Daten mit Stichtag und Herkunft genannt sind.
Ein Gutachten beschreibt den Markt an einem Tag. Es garantiert keinen Preis und ist keine Zusage einer Bank. Wollen Sie den Wert gegen eine andere Person nutzen, klären Sie vorher, ob sie ihn akzeptiert. Sonst zahlen Sie zweimal: für Ihr Gutachten und später für das des Gerichts.
Häufige Fragen
Was kostet ein Wertgutachten für ein Einfamilienhaus?
Für ein privat beauftragtes Gutachten gibt es keine Gebührentabelle, Stundensatz oder Pauschale vereinbaren Sie frei. Ein Gericht zahlt seinem Gutachter 125 Euro je Stunde. Der Gutachterausschuss rechnet nach der Gebührenordnung seines Landes ab und nennt die Gebühr auf Anfrage vorab.
Welche drei Verfahren gibt es, um eine Immobilie zu bewerten?
Die drei Verfahren heißen Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Der Gutachter nutzt eines oder mehrere und begründet seine Wahl. Der Vergleich passt zu Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken, die Miete zu vermieteten Objekten, die Baukosten zu selbst bewohnten Häusern.
Akzeptiert das Finanzamt jedes Gutachten bei einer Erbschaft?
Nein, das Finanzamt erkennt regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses an oder das eines Gutachters, den eine staatliche oder staatlich anerkannte Stelle bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert hat. Auch ein Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag kann als Nachweis dienen.
Wo erfahre ich den Bodenpreis je Quadratmeter für mein Grundstück?
Den Bodenpreis je Quadratmeter, amtlich Bodenrichtwert, ermittelt der Gutachterausschuss aus gezahlten Preisen, alle 2 Jahre. Er muss ihn veröffentlichen, und jeder darf bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen. Der Wert gilt für unbebauten Boden und ersetzt kein Gutachten über Ihr Objekt.