Was die Abschreibung bei einem vermieteten Gebäude bringt
Abschreibung heißt im Steuerrecht Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Wer ein Gebäude vermietet, darf jedes Jahr einen Teil der Anschaffungskosten als Ausgabe von der Steuer absetzen. Das Gesetz legt dafür feste Sätze fest, ohne dass Sie etwas nachweisen müssen.
Für die meisten vermieteten Wohngebäude, die vor 2023 fertig wurden, sind es 2 Prozent im Jahr. Für Häuser, die ab 2023 fertig wurden, sind es 3 Prozent, für Altbauten aus der Zeit vor 1925 sind es 2,5 Prozent. Hinter den 2 Prozent stehen 50 Jahre, denn 100 Prozent geteilt durch 50 Jahre ergeben 2 Prozent.
| Gebäude fertiggestellt | Abschreibung im Jahr | Nutzungsdauer dahinter |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 Prozent | 40 Jahre |
| von 1925 bis 2022 | 2 Prozent | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 Prozent | 33 Jahre |
Abschreiben dürfen Sie nur, wenn Sie mit dem Gebäude Einkünfte erzielen, also wenn Sie es vermieten oder im Betrieb nutzen. Ein selbst bewohntes Haus schreiben Sie nicht ab. Auch bei einem vermieteten Haus zählt nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, denn den Grund und Boden schreiben Sie nicht ab.
Wann ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer nachweist
Das Gesetz erlaubt Ihnen, die tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn sie kürzer ist als die 50 Jahre hinter dem Satz von 2 Prozent. Dann schreiben Sie entsprechend schneller ab. Beweisen müssen Sie das selbst. Dafür dient ein Gutachten über die Restnutzungsdauer, also über die Zeit, in der das Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist.
Die Nutzungsdauer richtet sich nach dem technischen Verschleiß, nach der wirtschaftlichen Überholung und nach rechtlichen Beschränkungen des Gebäudes. Je älter das Gebäude ist und je mehr Reparaturbedarf besteht, desto eher liegt sie unter 50 Jahren. Modernisierungen verlängern sie wieder.
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Der Gebäudeanteil Ihrer Immobilie beträgt 300.000 Euro. Bei 2 Prozent schreiben Sie 6.000 Euro im Jahr ab. Weist ein Gutachten eine Nutzungsdauer von 25 Jahren nach, sind es 4 Prozent, also 12.000 Euro im Jahr. Sie schreiben so 6.000 Euro im Jahr mehr ab. Bei einem persönlichen Steuersatz von 30 Prozent sparen Sie dadurch 1.800 Euro Steuer im Jahr.
Welche Regeln für das Gutachten seit Dezember 2025 gelten
Der Bundesfinanzhof hat am 28. Juli 2021 entschieden, dass Sie jede Methode nutzen dürfen, die im Einzelfall geeignet erscheint, die kürzere Nutzungsdauer zu belegen. Ein Gutachten über die Bausubstanz ist dafür nicht Voraussetzung. Als geeignet gilt auch ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer nach den Regeln der Immobilienwertermittlung bestimmt.
Die Finanzverwaltung sah das lange strenger. In einem Schreiben vom 22. Februar 2023 verlangte sie nach Angaben von Steuerberatungen regelmäßig ein Gutachten einer bestellten oder zertifizierten Person. Das Bundesfinanzministerium hat dieses Schreiben mit einem neuen Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben.
Seitdem gilt: Jede sachverständige Methode ist zulässig, wenn sie den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Überholung und rechtliche Beschränkungen nachvollziehbar berücksichtigt. Entscheidend sind die Qualifikation und Unabhängigkeit des Gutachters und eine saubere Begründung, nicht mehr ein bestimmter Titel. Steuerberatungen empfehlen weiterhin ein qualifiziertes Gutachten, das genau Ihr Gebäude beschreibt.
Das Finanzamt kann ein Gutachten trotzdem ablehnen, wenn es nicht nachvollziehbar rechnet. Geben Sie deshalb ein Gutachten, das mehr Abschreibung bringen soll, vor der Steuererklärung an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater weiter.
Was ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet und ob es sich lohnt
Ein Anbieter verlangt für das Gutachten 799 Euro Festpreis, ein weiterer je nach Größe des Objekts 946,05 bis 2.612,05 Euro, jeweils mit Mehrwertsteuer. Nach Angaben der Anbieter sind die Kosten bei vermieteten Immobilien in der Regel als Werbungskosten absetzbar. Die Preise stammen von einzelnen Anbietern, andere verlangen andere Beträge. Wo ein kurzes Gutachten reicht und wo nicht, steht in welche Form von Gutachten welche Stelle akzeptiert.
Im Beispiel oben spart das Gutachten 1.800 Euro Steuer im Jahr. Die Kosten von 799 bis 2.612 Euro sind damit spätestens nach zwei Jahren wieder drin, wenn das Finanzamt das Gutachten anerkennt. Erkennt es das Gutachten nicht an, bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
Erzielen Sie mit dem Gebäude Einkünfte, etwa durch Vermietung?
Ist das Gebäude alt, oder gibt es größeren Reparaturbedarf?
Ein Gutachten kann sich lohnen. Rechnen Sie die zusätzliche Abschreibung mit Ihrem Steuersatz gegen die Kosten des Gutachtens.
Die Chance auf eine deutlich kürzere Nutzungsdauer ist gering. Lassen Sie zuerst von einer Steuerberatung prüfen, ob ein Gutachten Sinn ergibt.
Sie schreiben das Gebäude nicht ab, deshalb bringt ein Gutachten für diesen Zweck nichts.
So gehen Sie in 6 Schritten vor
- Prüfen Sie, ob Sie mit dem Gebäude Einkünfte erzielen, und ermitteln Sie den Gebäudeanteil am Kaufpreis.
- Notieren Sie Baujahr und aktuellen Abschreibungssatz Ihres Gebäudes.
- Holen Sie schriftliche Angebote ein, mit Festpreis und Umfang, und fragen Sie nach der Qualifikation des Gutachters.
- Legen Sie dem Gutachter Baujahr, Baupläne, Fotos und Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Umfang vor.
- Prüfen Sie, ob das Gutachten Verschleiß, wirtschaftliche Überholung und rechtliche Beschränkungen nachvollziehbar begründet.
- Reichen Sie das Gutachten mit der Steuererklärung ein und geben Sie die Kosten als Werbungskosten an.
Ob ein Gutachten in Ihrem Fall mehr bringt, hängt an Ihrem Gebäude, Ihrem Steuersatz und Ihrer Steuererklärung. Lassen Sie sich vor der Beauftragung von einer Steuerberatung beraten. Was ein Gutachten üblicherweise kostet und wer die Rechnung zahlt, steht in was ein Gutachten kostet und wer die Rechnung zahlt.
Häufige Fragen
Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und wofür brauche ich es?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist nach, wie lange Ihr vermietetes Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Ist diese Zeit kürzer als die 50 Jahre hinter 2 Prozent Abschreibung, dürfen Sie jedes Jahr mehr abschreiben. Das senkt Ihre Steuer vor allem in den ersten Jahren.
Wie viel mehr Abschreibung bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Der jährliche Abschreibungssatz ist 100 Prozent geteilt durch die nachgewiesene Nutzungsdauer. Bei 25 Jahren sind es 4 Prozent statt 2 Prozent, bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro also 12.000 statt 6.000 Euro im Jahr. Insgesamt schreiben Sie nie mehr ab, als das Gebäude gekostet hat.
Braucht das Finanzamt für die kürzere Nutzungsdauer ein Gutachten eines bestellten Sachverständigen?
Nein, ein Gutachten eines bestellten Sachverständigen verlangt die Finanzverwaltung seit Dezember 2025 nicht mehr. Damals hob das Bundesfinanzministerium sein Schreiben vom Februar 2023 auf, das regelmäßig ein solches Gutachten forderte. Der Bundesfinanzhof lässt schon seit 2021 jede geeignete Methode zu, die die kürzere Nutzungsdauer nachvollziehbar belegt.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Ein Anbieter verlangt 799 Euro Festpreis, ein anderer 946,05 bis 2.612,05 Euro je nach Größe des Objekts, jeweils mit Mehrwertsteuer. Nach Angaben der Anbieter sind die Kosten bei vermieteten Immobilien in der Regel als Werbungskosten absetzbar. Holen Sie vor dem Auftrag ein schriftliches Angebot ein.
Kann ich ein Haus abschreiben, das ich selbst bewohne?
Nein, ein selbst bewohntes Haus schreiben Sie nicht ab. Abschreiben können Sie ein Gebäude nur, wenn Sie damit Einkünfte erzielen, etwa durch Vermietung. Dann zählt auch nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Grund und Boden.