Was ein Kurzgutachten von einem vollständigen Gutachten unterscheidet
Ein Kurzgutachten ist die Kurzfassung eines Gutachtens. Es nennt den Wert Ihrer Immobilie auf wenigen Seiten, mit verkürzter Beschreibung und meist nur einem Rechenverfahren. Das vollständige Gutachten heißt Verkehrswertgutachten. Der Verkehrswert ist der Preis, den Ihre Immobilie am Stichtag im normalen Verkauf erzielen würde, ohne persönliche Umstände.
Gutachterbüros nennen für ein Kurzgutachten 3 bis 6 Seiten, 400 bis 800 Euro und 3 bis 7 Werktage. Ein vollständiges Gutachten hat mehr als 30 Seiten, kostet 1.200 bis 2.500 Euro und braucht 10 bis 15 Werktage. Die Angaben stammen von einem Büro und unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter.
| Merkmal | Kurzgutachten | Vollständiges Gutachten |
|---|---|---|
| Umfang | 3 bis 6 Seiten | mehr als 30 Seiten |
| Kosten | 400 bis 800 Euro | 1.200 bis 2.500 Euro |
| Bearbeitung | 3 bis 7 Werktage | 10 bis 15 Werktage |
| Rechenverfahren | meist eins | bis zu zwei |
| Einsicht in Bauakte und Register | nein | ja |
| Prüfung von Baurecht und Denkmalschutz | nein | ja |
| Aufmaß der Wohnfläche | nein | ja |
Weil ein Kurzgutachten vieles weglässt, trägt sein Wert weniger weit. Das ist kein Mangel, solange Sie es nur für sich brauchen. Es wird zum Problem, wenn Sie es einer Stelle vorlegen, die mehr verlangt.
Was Finanzamt und Gericht von Ihnen verlangen
Bei der Steuer auf ein Erbe oder eine Schenkung weisen Sie mit einem Gutachten nach, dass Ihre Immobilie weniger wert ist als der Wert im Steuerbescheid. Das Gesetz nennt zwei Aussteller. Der eine ist der Gutachterausschuss, eine unabhängige Stelle bei Stadt oder Land. Der andere ist ein Sachverständiger, den eine staatliche Stelle bestellt oder nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert hat. Wie das im Einzelnen geht, steht in wie ein Gutachten die Steuer auf ein Erbe senkt.
Das Gesetz schreibt nicht vor, wie lang das Gutachten sein muss. Es muss aber nachvollziehbar rechnen, und das Finanzamt prüft das genau. Nach Angaben von Gutachterbüros erwarten Finanzämter bei Erbschaft und Schenkung ein vollständiges Gutachten.
Vor Gericht zählt als Beweis nur das Gutachten, das das Gericht selbst bestellt hat. Ihr eigenes Gutachten gilt als Vortrag Ihrer Seite, und das trifft auf ein vollständiges genauso zu wie auf ein kurzes. Der Bundesgerichtshof verlangt zwar, dass sich das Gericht damit ernsthaft befasst. Ein Kurzgutachten hat dabei aber wenig Gewicht, weil es kaum begründet ist, und Gutachterbüros nennen es deshalb nicht gerichtsfest. Was ein eigenes Gutachten im Prozess bewirkt, steht in welchen Wert ein privates Gutachten vor Gericht hat.
Was Bank und Käufer akzeptieren
Die Bank bewertet Ihre Immobilie für die Finanzierung selbst, meist mit eigener Software, und schaltet bei Bedarf einen Gutachter ein. Den Wert, den sie daraus ableitet, nennt sie Beleihungswert. Er ist absichtlich vorsichtig und liegt nach Angaben von Ratgeberseiten meist 10 bis 30 Prozent unter dem Marktwert. Nach Angaben von Finanzierungsvermittlern darf die Bank Ihnen ihre eigene Bewertung nicht in Rechnung stellen.
Ein eigenes Gutachten ersetzt diese Bewertung nicht. Es kann aber helfen, wenn Sie den Wert der Bank für zu niedrig halten, weil es Ihre Sicht mit Zahlen belegt.
Beim Verkauf unter Privatleuten schreibt kein Amt eine Form vor. Gutachterbüros halten ein Kurzgutachten dafür für ausreichend, um einen begründeten Preis zu nennen und Verhandlungen zu stützen. Ein Käufer muss Ihren Wert trotzdem nicht übernehmen.
Welche Form zu welchem Anlass passt
Der Anlass entscheidet, wer den Wert prüft und welche Form er akzeptiert.
| Anlass | Wer den Wert verlangt | Form, die Sie brauchen |
|---|---|---|
| Verkauf oder Preisfindung | Sie selbst | Kurzgutachten genügt |
| Vermögensübersicht | Sie selbst | Kurzgutachten genügt |
| Steuer auf Erbe oder Schenkung | Finanzamt | Vollständiges Gutachten vom Gutachterausschuss oder von einer bestellten oder zertifizierten Person |
| Streit vor Gericht | Gericht | Das Gericht bestellt einen eigenen Gutachter, Ihr Gutachten stützt Ihren Vortrag |
| Finanzierung | Bank | Die Bank bewertet selbst, Ihr Gutachten dient als Gegenargument |
| Einigung unter Erben oder Ehepartnern | Alle Beteiligten | Ohne Streit kann ein Kurzgutachten die Grundlage sein, bei Streit ein vollständiges Gutachten |
Verlangt das Finanzamt, ein Gericht oder eine andere Behörde den Wert?
Geht es um die Steuer auf ein Erbe oder eine Schenkung?
Sie brauchen ein vollständiges Gutachten vom Gutachterausschuss oder von einer bestellten oder zertifizierten Person.
Sie brauchen ein vollständiges Gutachten. Ein Kurzgutachten gilt vor Gericht und bei Ämtern nach Angaben von Gutachterbüros nicht.
Streiten die Beteiligten über den Wert, etwa Erben oder Ehepartner?
Wählen Sie ein vollständiges Gutachten, denn es trägt eine Einigung besser. Ein Kurzgutachten reicht im Streit nach Angaben von Gutachterbüros nicht.
Ein Kurzgutachten genügt für Ihre eigene Preisfindung. Schreiben Sie in den Auftrag, dass es kein vollständiges Gutachten ist.
So bestellen Sie die passende Form in 5 Schritten
- Klären Sie, wer den Wert verlangt und wofür: Finanzamt, Gericht, Bank, Käufer oder nur Sie selbst.
- Fragen Sie bei der Stelle nach, welche Form sie akzeptiert, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
- Nennen Sie im Auftrag den Zweck, den Stichtag und die gewünschte Form, also Kurzgutachten oder vollständiges Gutachten.
- Lassen Sie sich Preis und Umfang schriftlich bestätigen, bevor der Gutachter beginnt.
- Verwenden Sie ein Kurzgutachten nur für den Zweck, für den Sie es bestellt haben, und legen Sie es keiner Stelle vor, die ein vollständiges Gutachten verlangt.
Ist Ihr Fall streitig, lassen Sie sich vor der Bestellung beraten, welche Form Ihr Gegenüber annimmt. Die richtige Form hängt an Ihrem Anlass und an der Stelle, die den Wert prüft.
Häufige Fragen
Kann ich ein Kurzgutachten bei Gericht als Beweis einsetzen?
Nein, ein Kurzgutachten gilt nach Angaben von Gutachterbüros nicht als gerichtsfest. Vor Gericht zählt als Beweis nur das Gutachten, das das Gericht selbst bestellt hat. Ein privates Gutachten, auch ein vollständiges, ist Vortrag einer Seite, den das Gericht ernst nehmen muss.
Was kostet ein Kurzgutachten im Vergleich zum vollständigen Gutachten?
Ein Kurzgutachten kostet nach Angaben eines Gutachterbüros etwa 400 bis 800 Euro und ist in 3 bis 7 Werktagen fertig. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet etwa 1.200 bis 2.500 Euro und braucht 10 bis 15 Werktage. Andere Büros nennen andere Preise, holen Sie deshalb ein schriftliches Angebot ein.
Reicht ein Kurzgutachten, wenn ich mein Haus verkaufen will?
Ja, für die eigene Preisfindung vor einem Verkauf reicht meist ein Kurzgutachten, weil kein Amt beteiligt ist. Es liefert Ihnen und Interessenten einen begründeten Preis. Streiten Sie später über den Wert, etwa mit Miterben, brauchen Sie ein vollständiges Gutachten.
Verlangt meine Bank ein Verkehrswertgutachten für die Finanzierung?
Meist verlangt die Bank kein Verkehrswertgutachten, denn sie bewertet Ihre Immobilie selbst und rechnet mit einem vorsichtigen eigenen Wert, dem Beleihungswert. Er liegt nach Angaben von Ratgeberseiten oft 10 bis 30 Prozent unter dem Marktwert. Halten Sie den Wert für zu niedrig, kann ein eigenes Gutachten Ihre Sicht belegen.
Woran erkenne ich, ob ich ein vollständiges Gutachten bekomme?
Ein vollständiges Gutachten enthält nach Angaben von Gutachterbüros die Einsicht in Bauakte und Register, die Prüfung von Baurecht und Denkmalschutz, Anlagen wie Bauzeichnungen und ein Aufmaß der Wohnfläche. Es wendet bei Bedarf bis zu zwei Rechenverfahren an. Fehlt vieles davon, ist es eher eine Kurzfassung.