Wie senkt ein Verkehrswertgutachten die Erbschaftsteuer?

Wann Sie für ein Erbhaus überhaupt Erbschaftsteuer zahlen

Erbschaftsteuer ist die Steuer auf das, was Sie erben. Bevor Sie über ein Gutachten nachdenken, klären Sie deshalb, ob überhaupt Steuer anfällt. Jeder Erbe hat einen Freibetrag, und nur der Teil des Erbes darüber wird besteuert.

Wie hoch der Freibetrag ist, hängt davon ab, wer Sie für den Verstorbenen sind. Ehepartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro. Für andere Erben liegt er je nach Verwandtschaft zwischen 20.000 und 100.000 Euro.

Ein selbst bewohntes Familienhaus kann sogar ganz steuerfrei bleiben. Ehepartner erben es steuerfrei, wenn der Verstorbene bis zum Tod dort gewohnt hat und sie selbst weiter darin wohnen. Kinder erben es steuerfrei, wenn die Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter beträgt und sie selbst einziehen. Beide müssen das Haus danach zehn Jahre selbst nutzen, sonst entfällt die Befreiung.

Wer ein Gutachten für das Finanzamt erstellen darf

Das Finanzamt rechnet den Wert Ihres Erbes nach festen Rechenregeln aus. Maßgeblich ist der Todestag des Verstorbenen. Liegt der Marktwert Ihres Hauses darunter, dürfen Sie das nachweisen, und das Finanzamt setzt dann den niedrigeren Wert an. Den Marktwert nennt das Gesetz Verkehrswert. Das ist der Preis, den Ihr Haus im normalen Verkauf erzielen würde, ohne besondere persönliche Umstände. Ein Gutachten, das ihn ermittelt, heißt Verkehrswertgutachten.

Den Nachweis müssen bestimmte Stellen führen, und das Gesetz nennt zwei. Die erste ist der Gutachterausschuss, eine unabhängige Stelle bei Ihrer Stadt oder Ihrem Land, die Immobilienwerte ermittelt. Wie Sie dort ein Gutachten beantragen, lesen Sie in was der Gutachterausschuss leistet und was er kostet.

Die zweite ist eine Person, die eine staatliche oder staatlich anerkannte Stelle zum Gutachter für Grundstückswerte bestellt hat. Es genügt auch, wenn sie sich nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 hat zertifizieren lassen. Dabei prüft eine offiziell zugelassene Stelle, ob die Person ihr Fach beherrscht.

Prüfen Sie den Nachweis vor dem Auftrag. Lassen Sie sich die Bestellung oder das Zertifikat zeigen. Ohne diesen Nachweis riskieren Sie, dass das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt.

Woran ein Gutachten beim Finanzamt scheitert

Ein Gutachten allein reicht nicht. Es muss auch in sich stimmig sein, und das Finanzamt prüft es genau. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat das am 8. Oktober 2025 an einem Fall gezeigt. Die Erben hatten ein privates Gutachten mit niedrigerem Wert vorgelegt. Das Finanzamt erkannte es nicht an, und das Gericht gab dem Finanzamt recht.

Nach den Berichten über das Urteil fielen dem Gericht unter anderem diese Fehler auf:

• Der Gutachter hatte Baumängel und Sanierungskosten doppelt wertmindernd gerechnet.
• Er hatte nicht angemessen berücksichtigt, was auf dem Grundstück nach dem Baurecht noch möglich wäre.
• Er wich von den amtlichen Werten für den Grundstückspreis und den Zinssatz ab, ohne das nachvollziehbar zu begründen.
• Zinssatz, Restlebensdauer des Gebäudes und Mieteinnahmen passten nicht zusammen.

Für Sie heißt das: Verlangen Sie, dass der Gutachter jede Abweichung von amtlichen Werten begründet. Lesen Sie den Entwurf, bevor er endgültig wird, und fragen Sie, wie er Mängel berücksichtigt hat. Steht viel Geld auf dem Spiel, lassen Sie den Entwurf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater gegenlesen.

Gutachterbüros raten für das Finanzamt meist zu einem vollständigen Gutachten statt einer Kurzfassung. Was beide unterscheidet, steht in welche Form von Gutachten welche Stelle akzeptiert.

Lohnt sich ein Verkehrswertgutachten bei Ihren Zahlen?

Ein Gutachten lohnt sich, wenn die Steuerersparnis höher ist als sein Preis. Die Ersparnis hängt von drei Zahlen ab: vom Abstand zwischen Gutachten und Wert des Finanzamts, vom Teil des Erbes über dem Freibetrag und vom Steuersatz.

Besteuert wird nur der Teil Ihres Erbes über dem Freibetrag. Für Ehepartner, Kinder und Enkel richtet sich der Satz nach der Höhe dieses Teils und gilt für den ganzen Betrag. Bis 75.000 Euro sind es 7 Prozent, bis 300.000 Euro 11 Prozent, bis 600.000 Euro 15 Prozent und bis 6.000.000 Euro 19 Prozent.

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Ein Kind erbt ein Haus und sonst nichts. Das Finanzamt setzt 600.000 Euro an, ein Gutachten kommt auf 500.000 Euro. Nach dem Freibetrag von 400.000 Euro bleiben ohne Gutachten 200.000 Euro steuerpflichtig, bei 11 Prozent sind das 22.000 Euro Steuer. Mit Gutachten bleiben 100.000 Euro steuerpflichtig, das sind 11.000 Euro Steuer. Sie sparen also 11.000 Euro. Das Gutachten kostet für ein Einfamilienhaus etwa 1.500 bis 3.500 Euro.

Gerechnet ist vereinfacht, ohne weitere Abzüge wie Schulden des Verstorbenen. Als Faustregel gilt in diesem Bereich: Jeder Wertunterschied von 10.000 Euro spart 1.100 Euro Steuer, solange Sie über dem Freibetrag bleiben. Liegt der Wert des Finanzamts nur knapp über dem Freibetrag, spart ein Gutachten wenig. Liegt er darunter, brauchen Sie keins.

So weisen Sie den niedrigeren Wert in 6 Schritten nach

Die Reihenfolge entscheidet, weil die Frist für den Einspruch läuft, während das Gutachten entsteht.

1. Lesen Sie den Steuerbescheid und notieren Sie den Tag der Bekanntgabe. Ab diesem Tag haben Sie einen Monat Zeit für den Einspruch.
2. Legen Sie Einspruch ein, wenn der Wert zu hoch erscheint. Er muss nicht sofort begründet sein, es genügt, dass erkennbar ist, wer ihn einlegt. Schreiben Sie aber hinein, dass Sie ein Gutachten nachreichen.
3. Rechnen Sie nach, ob sich ein Gutachten lohnt: Erbe insgesamt, Freibetrag, Steuersatz und geschätzter Wertunterschied.
4. Wählen Sie einen Gutachter mit Nachweis, also den Gutachterausschuss oder eine bestellte oder zertifizierte Person. Lassen Sie sich den Nachweis zeigen.
5. Schreiben Sie in den Auftrag, dass der Wert für das Finanzamt gebraucht wird und für den Todestag ermittelt werden soll. Geben Sie dem Gutachter alle Unterlagen zum Haus.
6. Lesen Sie den Entwurf, lassen Sie Abweichungen von amtlichen Werten begründen und reichen Sie das fertige Gutachten beim Finanzamt ein.

Lehnt das Finanzamt das Gutachten ab, lassen Sie sich beraten, bevor Sie weitere Schritte gehen, etwa eine Klage vor dem Finanzgericht. Ob sie Erfolg hat, hängt an Ihrem Bescheid und am Gutachten, und das lässt sich hier nicht allgemein beantworten.