Wie das Haus bei der Scheidung bewertet wird
Bei einer Scheidung gleichen die Ehepartner aus, wie viel Vermögen jeder in der Ehe dazugewonnen hat. Das Gesetz nennt das Zugewinnausgleich. Dazu rechnen Sie für jeden das Vermögen am Ende der Ehe minus das Vermögen am Anfang. Wer mehr dazugewonnen hat, gibt dem anderen die Hälfte des Unterschieds ab.
Das Haus zählt dabei mit seinem Marktwert. Gemeint ist der Preis, den Sie am Stichtag im normalen Verkauf erzielen würden, nicht der Kaufpreis von damals. Von diesem Wert ziehen Sie Kredite und Grundschulden ab, die auf dem Haus lasten. Nur was übrig bleibt, gehört zu Ihrem Vermögen.
Gehörte das Haus einem Ehepartner schon vor der Ehe, oder hat er es später geerbt oder geschenkt bekommen, zählt sein Wert zu Beginn zum Anfangsvermögen. Im Ausgleich zählt dann nur der Zuwachs seither. Belegen Sie deshalb, wann und wie das Haus erworben wurde.
Welcher Stichtag beim Wert des Hauses zählt
Maßgeblich ist der Tag, an dem Ihrem Ehepartner der Scheidungsantrag zugestellt wird. Auf diesen Tag muss der Gutachter den Wert des Hauses ermitteln, auch wenn er das Gutachten erst Monate später schreibt. Der Tag der Trennung ist nicht der Stichtag.
Was nach dem Stichtag mit dem Haus passiert, ändert den Ausgleich nicht mehr. Steigen die Preise später, profitiert der Ausgleich davon nicht. Der Tag der Trennung bleibt trotzdem wichtig, denn zu diesem Tag können Sie Auskunft über das Vermögen Ihres Ehepartners verlangen.
| Zeitpunkt | Was daran hängt |
|---|---|
| Heirat | Wert des Hauses, wenn es Ihnen schon gehörte, als Anfangsvermögen |
| Trennung | Recht, Auskunft über das Vermögen des anderen zu verlangen |
| Zustellung des Scheidungsantrags | Wert des Hauses für den Ausgleich, als Endvermögen |
Gutachter unterscheiden den Tag, auf den sich der Marktwert bezieht, vom Tag, auf den sich der Zustand des Hauses bezieht. Beide sind meist derselbe. Schreiben Sie in den Auftrag, dass beide dem Tag der Zustellung entsprechen sollen. Das genaue Datum nennt Ihnen Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt.
Müssen Sie das Gutachten Ihres Ehepartners annehmen?
Nein. Ein Gutachten, das Ihr Ehepartner allein beauftragt hat, bindet Sie nicht. Es ist seine Behauptung, mit Fachwissen begründet. Einigen Sie sich nicht auf einen Wert, bestellt das Gericht im Verfahren einen eigenen Gutachter. Wie viel ein privates Gutachten dort wiegt, steht in welchen Wert ein privates Gutachten vor Gericht hat.
Sie haben drei Möglichkeiten:
- Sie prüfen das Gutachten und beauftragen ein Gegengutachten.
- Sie schlagen vor, dass ein neutraler Gutachter das Haus für beide bewertet.
- Sie streiten vor Gericht, und das Gericht bestellt seinen eigenen Gutachter.
Der sicherste Weg ist ein gemeinsamer Gutachter, und dazu eine schriftliche Abmachung, dass beide das Ergebnis annehmen. Das nennt sich Schiedsgutachten. Sie sparen damit den Streit über den Wert und die Kosten für zwei Gutachten. Lassen Sie die Abmachung von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Sie können auch von Ihrem Ehepartner verlangen, dass der Wert seines Vermögens ermittelt wird. Wer das verlangt, trägt die Kosten nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe von 2009 selbst.
Wer das Wertgutachten für das Haus bezahlt
Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus kostet nach Angaben eines Gutachterbüros etwa 1.500 bis 3.500 Euro, je nach Umfang. Das Gericht bezahlt seinen Gutachter nach einem festen Satz von 125 Euro je Stunde. Wer zahlt, hängt davon ab, wie Sie vorgehen.
| Weg | Wer beauftragt | Wer zahlt zuerst | Was das Ergebnis bewirkt |
|---|---|---|---|
| Gemeinsamer Gutachter | Beide zusammen | Meist beide je zur Hälfte | Beide können es annehmen, am besten schriftlich vereinbart |
| Gutachter eines Ehepartners | Einer allein | Der Auftraggeber, eine Verrechnung im Ausgleich ist später möglich | Bindet den anderen nicht |
| Schiedsgutachter | Beide zusammen | Meist beide je zur Hälfte | Gilt für beide, wenn sie es vorher vereinbart haben |
| Gutachter des Gerichts | Das Familiengericht | Zunächst, wer den Beweis beantragt, als Vorschuss | Grundlage für die Entscheidung des Gerichts |
Wählt das Gericht den Gutachter, verteilt es die Kosten später nach dem Ausgang des Verfahrens. Einen Vorschuss zahlt vorher, wer den Beweis beantragt hat.
So bereiten Sie das Wertgutachten in 6 Schritten vor
- Notieren Sie den Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird oder wurde. Auf diesen Tag muss das Gutachten den Wert beziehen.
- Sammeln Sie die Unterlagen: Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Baupläne, Nachweise über Umbauten und die Restschuld des Kredits am Stichtag.
- Schlagen Sie Ihrem Ehepartner einen gemeinsamen Gutachter mit Nachweis vor, etwa eine von der Kammer bestellte oder zertifizierte Person.
- Halten Sie schriftlich fest, wer zahlt und dass beide das Ergebnis annehmen. Lassen Sie diese Abmachung anwaltlich prüfen.
- Schreiben Sie in den Auftrag den Zweck, den Stichtag und den Zustand des Hauses an diesem Tag.
- Begleiten Sie den Termin im Haus gemeinsam und lesen Sie den Entwurf auf Fehler bei Fläche, Baujahr und Ausstattung.
Einigen Sie sich nicht, lassen Sie sich von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Familienrecht beraten. Wie das Haus im Ausgleich zählt, hängt an Ihrem Vertrag, an Ihrem Haus und an den Fristen im Verfahren, und das lässt sich hier nicht für jeden Fall beantworten.
Häufige Fragen
Welcher Stichtag gilt für den Wert des Hauses bei der Scheidung?
Für den Wert des Hauses gilt der Tag, an dem dem anderen Ehepartner der Scheidungsantrag zugestellt wird. Der Tag der Trennung ist nicht der Stichtag. Was mit dem Haus danach passiert, ändert den Ausgleich nicht mehr.
Muss ich das Gutachten meines Ehepartners für das Haus akzeptieren?
Nein, ein Gutachten, das Ihr Ehepartner allein beauftragt hat, bindet Sie nicht. Sie können es prüfen, ein Gegengutachten beauftragen oder einen gemeinsamen Gutachter vorschlagen. Einigen Sie sich nicht, bestellt das Gericht im Verfahren einen eigenen Gutachter.
Wer zahlt das Wertgutachten für das Haus bei einer Scheidung?
Beauftragen beide Ehepartner den Gutachter gemeinsam, teilen sie die Kosten meist je zur Hälfte. Beauftragt nur einer, trägt er die Kosten zunächst selbst, eine Verrechnung im Ausgleich ist später möglich. Beim Gericht zahlt zuerst, wer den Beweis beantragt, und das Gericht verteilt die Kosten später.
Was kostet ein Gutachten für ein Einfamilienhaus bei einer Scheidung?
Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus kostet nach Angaben eines Gutachterbüros etwa 1.500 bis 3.500 Euro, je nach Umfang. Ein vom Gericht bestellter Gutachter rechnet 125 Euro je Stunde ab. Fragen Sie vor dem Auftrag nach einem schriftlichen Preis.
Wird bei der Scheidung der Kaufpreis oder der heutige Wert des Hauses angesetzt?
Angesetzt wird der Marktwert am Stichtag, nicht der Kaufpreis von damals. Davon ziehen Sie Kredite und Grundschulden ab, die auf dem Haus lasten. Nur der Rest zählt zu Ihrem Vermögen.
Was gilt bei der Scheidung, wenn das Haus einem Ehepartner schon vor der Ehe gehörte?
Gehörte das Haus einem Ehepartner schon vor der Ehe, oder hat er es später geerbt oder geschenkt bekommen, zählt sein Wert zu Beginn zum Anfangsvermögen. Im Ausgleich zählt dann nur der Zuwachs seither. Belegen Sie deshalb, wann und wie das Haus erworben wurde.