Welchen Aufbau ein Gutachten haben soll
Ein Gutachten ist mehr als eine Meinung mit Briefkopf. Für bestellte Gutachter verlangen die Kammern, dass ein Gutachten systematisch aufgebaut, übersichtlich gegliedert, nachvollziehbar begründet und auf das Wesentliche beschränkt ist. Für freie Gutachter gibt es keine so strenge Vorgabe, aber derselbe Aufbau hilft auch dort.
Die Kammern empfehlen für ein schriftliches Gutachten acht Abschnitte in dieser Reihenfolge. Das ist eine Empfehlung und keine Vorschrift für jedes Gutachten, sie hat sich aber in der Praxis durchgesetzt.
- Deckblatt mit dem Auftrag und der Frage, die das Gutachten beantworten soll.
- Die Unterlagen, die dem Gutachter vorlagen, zum Beispiel Fotos, Verträge oder frühere Berichte.
- Eine Beschreibung des untersuchten Gegenstands, ohne schon ein Ergebnis vorwegzunehmen.
- Die Grundlagen der Besichtigung: wer dabei war und wann sie stattfand.
- Die Feststellungen vor Ort: was der Gutachter selbst gesehen und gemessen hat.
- Die Beantwortung der gestellten Fragen, getrennt von den Feststellungen.
- Eine Zusammenfassung mit Datum, eigenhändiger Unterschrift und bei einem bestellten Gutachter mit seinem Stempel.
- Anlagen wie Fotos, Pläne und Quellen.
Auf das Deckblatt gehören Name und Anschrift des Gutachters, sein Fachgebiet, bei einem bestellten Gutachter die bestellende Kammer, das Datum und der Auftraggeber. Bei einem Gerichtsgutachten kommen das Aktenzeichen und die Streitparteien dazu. Bei bestellten Gutachtern müssen Besichtigung, Schlussfolgerung und Bewertung vom Gutachter selbst stammen, Mitarbeiter dürfen nur vorbereiten.
Wie Befund und Bewertung getrennt sein müssen
Der Befund ist das, was der Gutachter selbst gesehen und gemessen hat. Die Bewertung ist das, was er daraus schließt. Die häufigste Schwäche schlechter Gutachten ist, dass beides ineinanderfließt.
Ein gutes Gutachten stellt zuerst den Ist-Zustand fest und vergleicht ihn mit dem Soll-Zustand, damit sichtbar wird, worin der Unterschied besteht. Erst danach folgt die Bewertung dieses Unterschieds, bei einem Schaden auch der Weg zur Behebung und die möglichen Kosten.
Kommen für die Antwort mehrere Erklärungen ernsthaft infrage, muss der Gutachter alle nennen und abwägen, welche wahrscheinlicher ist. Ist eine Schlussfolgerung nicht sicher, sondern nur naheliegend, muss er das ausdrücklich schreiben. Ein Laie soll die Schlussfolgerung lückenlos nachvollziehen können, ein Fachmann soll sie nachprüfen können.
Welche Mindestanforderungen vor Gericht gelten
Bei einem Gerichtsgutachten hält sich der Gutachter strikt an die Fragen, die das Gericht gestellt hat. Er zitiert sie im Gutachten und beantwortet jede einzeln. Erkenntnisse, die darüber hinausgehen, gehören nicht hinein.
Ein Gutachten, das seine Fragen nicht vollständig beantwortet oder so knapp begründet ist, dass niemand es nachprüfen kann, ist vor Gericht wenig wert. Die Kammern können einem bestellten Gutachter den Titel sogar entziehen, wenn seine Gutachten so unbegründet und unverständlich sind, dass niemand sie verwenden kann. Und ein Gerichtsgutachter bekommt nur Geld für den Teil seiner Arbeit, den das Gericht verwerten kann, wenn er trotz einer gesetzten Frist keine brauchbare Leistung liefert.
Was Sie tun können, wenn ein Gutachten diese Anforderungen verfehlt, lesen Sie unter Beschwerde über einen Sachverständigen.
Welche Mindestanforderungen das Finanzamt stellt
Wollen Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert für eine Immobilie nachweisen, kommt es vor allem auf die Person des Gutachters an. Das Finanzamt erkennt regelmäßig das Gutachten der amtlichen Bewertungsstelle bei Ihrer Stadt an oder das Gutachten einer bestellten oder zertifizierten Person für die Bewertung von Grundstücken. Ein Gutachten von jemandem ohne einen dieser Nachweise sollten Sie dafür nicht vorlegen, so gut es fachlich auch sein mag.
Statt eines Gutachtens kann auch ein Verkaufspreis genügen. Er zählt, wenn das Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde und sich seine Verhältnisse nicht wesentlich verändert haben. Was die Titel bedeuten, lesen Sie unter was Gutachter, Sachverständiger und öffentlich bestellt bedeuten.
Ihre Prüfliste in sieben Punkten
Gehen Sie ein Gutachten Punkt für Punkt durch, bevor Sie es weitergeben oder sich darauf verlassen.
- Steht die gestellte Frage klar im Gutachten, und wird sie am Ende auch beantwortet?
- Sind Feststellungen und Bewertung sichtbar getrennt und nicht vermischt?
- Erklärt der Gutachter, wie sicher seine Schlussfolgerung ist, wenn mehrere Erklärungen möglich waren?
- Trägt das Gutachten Datum und eigenhändige Unterschrift des Gutachters selbst?
- Sind bei einem bestellten Gutachter Stempel, Fachgebiet und Kammer angegeben?
- Liegen Fotos, Pläne oder andere Belege als Anlage bei?
- Passt die Qualifikation des Gutachters zu Ihrem Zweck, etwa vor Gericht oder beim Finanzamt?
Fehlt einer dieser Punkte, ist das Ergebnis nicht automatisch falsch. Fragen Sie beim Gutachter gezielt nach der fehlenden Angabe, bevor Sie das Gutachten an Dritte weitergeben.
Häufige Fragen
Was muss in jedem Gutachten stehen?
In jedem Gutachten stehen der Auftrag mit der gestellten Frage, die Feststellungen vor Ort, eine davon getrennte Bewertung sowie Datum und Unterschrift des Gutachters. Ohne diese Teile lässt sich ein Gutachten später kaum nachprüfen.
Reicht ein kurzes Gutachten für einen Streit vor Gericht?
Ein kurzes Gutachten reicht nur, wenn es trotz der Kürze nachvollziehbar begründet ist. Eine knappe Bezeichnung befreit den Gutachter nicht von der Pflicht, seine Schlüsse zu belegen. Fehlt die Begründung, gilt das Ergebnis als nicht nachprüfbar.
Woran erkenne ich, dass ein Gutachten Befund und Bewertung vermischt?
Ein Gutachten vermischt Befund und Bewertung, wenn schon in der Beschreibung des Gegenstands Schlüsse stehen, bevor die eigentliche Bewertung beginnt. Ein gutes Gutachten trennt beides in eigene Abschnitte.
Welches Gutachten erkennt das Finanzamt für einen niedrigeren Immobilienwert an?
Das Finanzamt erkennt regelmäßig das Gutachten der amtlichen Bewertungsstelle oder das einer bestellten oder zertifizierten Person an. Alternativ kann ein Verkaufspreis genügen, der höchstens ein Jahr vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde.
Was mache ich, wenn mein Gutachten eine dieser Anforderungen nicht erfüllt?
Fragen Sie den Gutachter zuerst gezielt nach der fehlenden Angabe. Bleibt sie aus, kann das je nach Zweck ein Mangel am Gutachten sein, den Sie nachbessern lassen können.